ITBI: quanto você paga na compra de um imóvel e como é calculado

O ITBI é um imposto municipal cobrado do comprador quando o imóvel muda de dono, e a alíquota é de 3% nas capitais verificadas (São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre). Mas o número final muda conforme a regra do financiamento: em São Paulo, uma casa de R$ 400.000,00 com R$ 300.000,00 financiados paga R$ 8.975,80 de ITBI, e não os R$ 12.000,00 da alíquota cheia. Abaixo, a conta passo a passo, com fonte e data.

O que é ITBI e quando ele é cobrado

ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis inter vivos. A Constituição (art. 156, II) dá aos municípios a competência de cobrá-lo na transmissão onerosa de imóveis e de direitos reais sobre eles, exceto os de garantia, e o município competente é o da situação do bem. O fato gerador, pelo art. 35 do Código Tributário Nacional, é a transmissão da propriedade ou do domínio útil, a transmissão de direitos reais (exceto garantia, como hipoteca e alienação fiduciária) e a cessão de direitos relativos a essas transmissões.

Na compra de um apartamento, o imposto é pago antes do registro da transferência: sem o comprovante, o cartório não registra. Por isso ele entra no planejamento junto com a entrada, e a simulação do financiamento imobiliário sozinha não mostra esse custo.

Quem paga o ITBI e quando

O art. 42 do CTN define como contribuinte "qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei". A lei de cada município escolhe; em regra, o comprador paga. O pagamento ocorre antes do registro da transferência, por guia emitida pela prefeitura. Ele pesa na decisão de alugar ou comprar.

Qual é a alíquota do ITBI (e por que muda de cidade para cidade)

Não há alíquota única nacional: cada município fixa a sua em lei. Nas capitais cujas páginas oficiais foram consultadas em 30/10/2026, o resultado foi este:

Outras cidades podem ter alíquotas diferentes, em geral na faixa de 2% a 3%; não incluí as que não consegui confirmar em fonte oficial.

Sobre qual valor o ITBI incide: valor da transação x valor venal

A base de cálculo é o valor venal, que o CTN (art. 38, na redação da Lei Complementar 227/2026) define como o preço pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado. O contribuinte pode contestar com avaliação contraditória.

Há um conflito prático. O STJ, no Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP, julgado em 24/02/2022), fixou que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de ser o valor de mercado, e que o fisco só afasta isso com processo administrativo próprio (art. 148 do CTN). O tribunal também decidiu que o município não pode arbitrar previamente a base por um valor de referência que ele mesmo estabelece, e que a base do IPTU não serve nem de piso. Mesmo assim, o site da Prefeitura de São Paulo informa que a base é o maior valor entre a transação e o valor venal de referência, e a página de Porto Alegre também fala em prevalecer o maior. O tema aparece como recurso extraordinário pendente no STF (RE 1412419).

Exemplo de cálculo: imóvel de R$ 400.000 com e sem financiamento

Tome um imóvel de R$ 400.000,00 em São Paulo, com entrada de R$ 100.000,00 e R$ 300.000,00 financiados pelo SFH (valores vigentes em 2026 segundo a Prefeitura):

A economia é de R$ 3.024,20 e a alíquota efetiva fica em 2,24%. O erro mais comum é aplicar os 0,5% aos R$ 300.000,00 inteiros: isso daria R$ 4.500,00 de ITBI, menos da metade do valor real. O desconto é limitado a R$ 120.968,00 financiados, e por isso ele vale R$ 3.024,20 para qualquer imóvel elegível com financiamento de pelo menos esse valor.

ITBI no financiamento: alíquota reduzida na parte financiada (SFH)

Em São Paulo, a redução vale para financiamentos do SFH, PAR, HIS e consórcio. Acima de R$ 725.808,00, o imóvel paga 3% sobre tudo. Isso cria um degrau: um imóvel de R$ 725.808,00 com financiamento paga R$ 18.750,04, enquanto um de R$ 725.809,00 paga R$ 21.774,27. Um real a mais no preço custa cerca de R$ 3.024,23 de ITBI (conta própria a partir das regras da Prefeitura). Para ver o efeito do financiamento no custo total, use a calculadora de financiamento; o artigo sobre taxas do financiamento imobiliário traz o contexto de juros, que pode estar desatualizado.

Tabela de ITBI por faixa de preço e alíquota

Sem nenhuma redução de financiamento, o ITBI é o valor do imóvel vezes a alíquota. A coluna de 2,5% é só ilustrativa, pois nenhuma das capitais conferidas cobra esse percentual:

Quando o ITBI não incide ou é isento

A Constituição (art. 156, §2º, I) afasta o ITBI sobre imóveis incorporados ao patrimônio de uma empresa para integralizar capital e sobre fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoas jurídicas, salvo se a atividade principal do adquirente for compra e venda ou locação de imóveis. O CTN (art. 37) considera preponderante a atividade que responde por mais de 50% da receita operacional nos dois anos anteriores e nos dois seguintes. Há também isenções municipais, como a de 50% da base de até R$ 254.292,79 em Belo Horizonte.

ITBI x ITCMD x imposto sobre ganho de capital

São três tributos diferentes. O ITBI é do comprador e municipal. O ITCMD é estadual e incide em herança e doação. O imposto sobre o ganho de capital é do vendedor, calculado sobre o lucro da venda: veja a calculadora de ganho de capital e como declarar a venda no Imposto de Renda. O ITBI pago na compra pode entrar como custo de aquisição na apuração do ganho.

Outros custos da compra: escritura, registro e avaliação

Além do ITBI, a compra costuma ter escritura, registro no cartório de imóveis e, no financiamento, a avaliação do imóvel pelo banco. Os emolumentos seguem tabelas estaduais, por isso esta página não traz valores: peça o orçamento ao cartório e ao banco. Se parte da entrada vem do FGTS, veja quanto rende o FGTS antes de usá-lo.

Perguntas frequentes

Quem paga o ITBI, o comprador ou o vendedor?

O CTN (art. 42) diz que o contribuinte é qualquer das partes na operação, como dispuser a lei. Na prática, as prefeituras de capitais como São Paulo, Rio, Belo Horizonte e Porto Alegre cobram do comprador. Confira a lei do município do imóvel.

Posso pagar o ITBI parcelado ou financiá-lo?

Depende do município e do banco. Esta página não levantou regras de parcelamento; consulte a prefeitura do imóvel e o banco que financia a compra, e leve o custo em conta no planejamento da entrada.

O ITBI incide sobre o valor do IPTU?

Não necessariamente. O STJ (Tema 1.113) decidiu que a base é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vínculo com a base do IPTU, que nem pode servir de piso.

A alíquota reduzida de financiamento vale para todo o valor financiado?

Em São Paulo, não: o 0,5% vale só até R$ 120.968,00 do valor efetivamente financiado, e o restante do preço paga 3%. A redução se aplica a SFH, PAR, HIS e consórcio, em imóveis de até R$ 725.808,00.

O ITBI é o mesmo imposto da herança?

Não. Herança e doação pagam ITCMD, imposto estadual. O ITBI é municipal e incide na compra e venda onerosa de imóveis.