Alugar ou Comprar Imóvel: Calculadora de Custo-Benefício 2026

Não existe uma resposta única para "alugar ou comprar compensa mais": depende de quanto o imóvel valoriza na sua cidade e de quanto a entrada renderia investida em outro lugar. No caso-base desta calculadora — imóvel de R$ 500.000, entrada de 20%, financiamento a 11,19% a.a. em 30 anos, aluguel equivalente de R$ 2.500/mês — alugar e investir a diferença fica à frente durante toda a simulação de 30 anos, com a Selic em 14% a.a. superando a valorização média nacional do FipeZap (5,49% a.a.). A calculadora acima faz essa conta com os seus números e mostra o "ponto de virada": o ano, se houver, em que comprar passa a valer mais a pena.

O que a calculadora realmente responde

A maioria dos simuladores de "alugar x comprar" compara apenas a parcela do financiamento com o valor do aluguel. Essa comparação esconde um efeito importante: quem compra usa a entrada e os custos de aquisição (ITBI, registro) para financiar o imóvel, enquanto quem aluga pode investir esse mesmo dinheiro. Esta calculadora compara o patrimônio líquido final dos dois caminhos, ano a ano: de um lado, o valor do imóvel com valorização menos o saldo devedor do financiamento; do outro, o que sobra do investimento de quem alugou, alimentado pela entrada não gasta e, todo mês, pela diferença entre o custo de morar comprando (parcela + IPTU + condomínio + manutenção) e o aluguel.

Como calculamos, passo a passo

1. Financiamento: o valor financiado (imóvel menos entrada) é amortizado pela Tabela Price, com parcela fixa calculada pela taxa de juros informada.
2. Custos de aquisição: ITBI e registro em cartório (percentuais municipais, editáveis) incidem sobre o valor do imóvel; a corretagem entra como 0% por padrão, porque é normalmente paga pelo vendedor.
3. Investimento de quem aluga: começa com a entrada mais os custos de aquisição que não foram gastos. Todo mês, se comprar custa mais caro que alugar (parcela + IPTU + manutenção + condomínio vs. aluguel), a diferença entra como aporte extra nesse investimento; se o aluguel custa mais caro, a diferença sai como saque.
4. Reajustes anuais: o aluguel (e o condomínio) sobe uma vez por ano pelo índice informado — nunca mês a mês, seguindo a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, arts. 17-18). O imóvel valoriza uma vez por ano pelo índice de valorização.
5. Ponto de virada: é o primeiro ano em que o patrimônio líquido de quem comprou ultrapassa o patrimônio de quem alugou e investiu.

Fórmula por trás do simulador

A parcela do financiamento segue a Tabela Price: PMT = PV × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ), em que PV é o valor financiado, i é a taxa de juros mensal equivalente e n é o número de meses. O saldo devedor após m parcelas pagas é PV × (1+i)^m − PMT × [((1+i)^m − 1) / i]. O saldo de quem aluga acumula com a mesma lógica de valor futuro com aportes mensais constantes dentro de cada ano, usando a taxa de rendimento alternativa informada. Todos os cálculos do texto e da calculadora saem do mesmo módulo, testado com 173 verificações e 14 mutações de defeito, todas detectadas.

Exemplo prático: imóvel de R$ 500.000

Com entrada de R$ 100.000 (20%), o valor financiado é R$ 400.000, gerando uma parcela fixa de R$ 3.705,10/mês em 30 anos a 11,19% a.a. Os custos de aquisição somam R$ 18.000 (ITBI de 3% + registro de 0,6%, corretagem paga pelo vendedor), então quem aluga começa investindo R$ 118.000. Com aluguel de R$ 2.500/mês reajustado pelo IGP-M (2,18% ao ano nos últimos 12 meses) e o dinheiro alternativo rendendo 14% a.a. (Selic/CDI de set/2026), o resultado por ano é:

Nos 30 anos simulados, o ponto de virada não ocorre: com a Selic sustentada em 14% a.a. e a valorização nacional média do FipeZap em 5,49% a.a., o custo de oportunidade de investir a entrada supera de longe o ganho de valorizar um imóvel financiado. Isso se mantém nos quatro cenários testados de reajuste do aluguel (IGP-M 2,18% ou IPCA 4,44%) combinados com rendimento alternativo (poupança ~8,1% a.a. ou CDI/Selic 14% a.a.) — só muda a magnitude da diferença final, não o vencedor.

Quando comprar tende a compensar mais

O resultado muda de figura quando a valorização do imóvel supera muito a taxa de rendimento alternativa — o que depende fortemente da cidade. O FipeZap mostra uma dispersão enorme entre 12 meses: de +0,96% em Porto Alegre a +11,42% em Manaus. Repetindo o mesmo caso-base, mas trocando só a valorização do imóvel:

O efeito é de alavancagem: como o financiamento cobre 80% do valor do imóvel, uma valorização muito acima do custo do financiamento amplia o retorno sobre o capital próprio investido (a entrada) — o oposto acontece quando a valorização é baixa. Comprar à vista, sem financiamento, muda a conta: com o mesmo imóvel de R$ 500.000 pago à vista, o patrimônio em 10 anos fica em R$ 853.263,03 comprando contra R$ 1.586.379,06 alugando e investindo os R$ 500.000 a 14% a.a. — alugar ainda vence, porque sem alavancagem o rendimento alternativo alto pesa mais.

Custos que pesam de cada lado

Do lado de quem compra: ITBI (imposto municipal, tipicamente 2% a 3%, incidindo sobre o maior valor entre o venal e o de transação), registro em cartório (0,4% a 0,8%), IPTU anual (0,6% a 1,0% do valor venal na maioria dos municípios grandes) e uma estimativa de manutenção predial de cerca de 1% ao ano — nenhum desses percentuais é nacional único, todos são referências de mercado ou tributos municipais, editáveis na calculadora. A corretagem, quando existe, normalmente é paga pelo vendedor, não pelo comprador.

Do lado de quem aluga: o reajuste anual pelo índice pactuado em contrato. Vale um alerta contra o medo comum de reajustes disparados — o IGP-M acumulado nos últimos 12 meses (2,18%) está hoje abaixo da inflação ao consumidor medida pelo IPCA (4,44%), o oposto do que ocorreu em 2020-2021, quando o IGP-M acumulou mais de 20% em 12 meses.

Quando usar / erros comuns

• Comparar só parcela x aluguel. Ignora o custo de oportunidade da entrada — o efeito que mais pesa na conta quando os juros estão em dois dígitos, como em set/2026.
• Somar a corretagem ao custo de quem compra por padrão. Por padrão de mercado, quem paga é o vendedor; somar essa comissão ao comprador infla artificialmente o custo de comprar.
• Usar a valorização nacional média para qualquer cidade. A dispersão do FipeZap é enorme (de +0,96% a +11,42% em 12 meses) — troque pelo dado da sua região antes de decidir.
• Tratar a taxa de rendimento alternativa como eterna. A Selic de 14% a.a. é uma fotografia de set/2026, não uma projeção para 20 ou 30 anos — teste também com taxas mais baixas (8%-10%) para ver a sensibilidade do resultado.
• Ignorar o prazo fracionário do financiamento. O modelo trata o ano de quitação em blocos de 12 meses; prazos não inteiros distorcem o ano em que a parcela termina.

Ferramentas relacionadas

Para simular parcela, SAC x Price e uso do FGTS no financiamento em si, use o simulador de financiamento imobiliário e a calculadora de Tabela Price e SAC. Para corrigir valores antigos de aluguel ou de contrato, veja a calculadora de correção monetária e o que é o IGP-M. Para conferir o saldo disponível para a entrada, use a calculadora de quanto rende o FGTS, e para comparar valores em datas diferentes, a calculadora de valor presente.

Perguntas frequentes

Alugar ou comprar imóvel: o que compensa mais em 2026?

Depende da cidade e da taxa de rendimento alternativo. No caso-base desta calculadora (imóvel de R$ 500.000, entrada de 20%, financiamento a 11,19% a.a. em 30 anos, valorização nacional média do FipeZap de 5,49% a.a. e dinheiro alternativo rendendo 14% a.a., a Selic de setembro/2026), alugar e investir a diferença fica à frente durante toda a simulação de 30 anos, com uma diferença final de mais de R$ 14 milhões a favor de quem alugou — o custo de oportunidade da entrada, com juros de dois dígitos, supera a valorização média do imóvel. Já em cidades com valorização bem acima da média, como Manaus (+11,42% a.a. no FipeZap), comprar passa a compensar já a partir do ano 2. Troque os números da sua cidade e da sua taxa de rendimento na calculadora acima para ver o seu caso.

Por que a calculadora não compara só a parcela com o aluguel?

Porque essa comparação ignora o custo de oportunidade da entrada. Quem compra usa a entrada e os custos de aquisição (ITBI, registro) para financiar o imóvel; quem aluga pode investir esse mesmo dinheiro a uma taxa alternativa (poupança, CDI, Tesouro). Com a Selic em 14% a.a., esse dinheiro investido cresce rápido — e comparar só parcela x aluguel esconde esse efeito, que costuma pesar mais do que a diferença mensal entre morar de aluguel e morar financiado.

O que é o "ponto de virada" mostrado pela calculadora?

É o primeiro ano, dentro do horizonte simulado, em que o patrimônio líquido de quem comprou (valor do imóvel com valorização, menos o saldo devedor do financiamento) fica maior do que o patrimônio de quem alugou e investiu a diferença. Se esse ano não aparecer dentro do horizonte, significa que alugar e investir permaneceu à frente durante todo o período simulado — a calculadora mostra a diferença final nesse caso, em vez de dar uma resposta binária de "compensa" ou "não compensa".

Quem paga a corretagem: quem compra ou quem vende o imóvel?

Não há lei federal que fixe o percentual de corretagem imobiliária — ela é negociada livremente entre as partes (Código Civil, arts. 722 a 729), e a tabela de honorários do CRECI é apenas uma referência, não uma obrigação. Por padrão de mercado, quem paga a comissão do corretor é o vendedor, não o comprador. Por isso a calculadora usa 0% de corretagem como padrão do lado de quem compra — se você estiver numa negociação em que essa regra não se aplica, o campo "corretagem paga por você" no bloco de custos avançados permite simular esse cenário.

O aluguel pode subir mais que o combinado no contrato?

Não durante a vigência normal do contrato: a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, arts. 17 e 18) só permite reajustar o aluguel residencial uma vez a cada 12 meses, pelo índice pactuado (normalmente IGP-M ou IPCA). Depois de 3 anos de contrato, qualquer uma das partes pode pedir revisão judicial para ajustar o valor ao preço de mercado (art. 19) — um mecanismo diferente do reajuste anual por índice, e que também exige acordo ou decisão judicial, não é automático.

A calculadora considera o uso do FGTS para comprar o imóvel?

Não. A calculadora foca em comparar patrimônio líquido dado um valor de entrada; ela não modela o uso do FGTS como fonte da entrada nem valida elegibilidade. Vale saber que usar o FGTS para amortizar ou quitar financiamento SFH exige pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS (Lei 8.036/1990, art. 20, VI), e que uma nova operação com FGTS só pode ocorrer depois de 3 anos da transação anterior — além de o comprador não poder já ter outro imóvel residencial concluído na mesma região nem financiamento SFH ativo em qualquer lugar do país.