Calculadora Tabela Price e SAC: Compare os Dois Sistemas

A Tabela Price tem parcela fixa do começo ao fim; o SAC tem amortização fixa, parcelas que começam maiores e caem todo mês. O SAC paga menos juros no total, mas exige mais renda no início. A calculadora acima simula o mesmo financiamento nos dois sistemas e devolve a parcela, o total de juros, a renda sugerida e a tabela de amortização mês a mês. Em um financiamento de R$ 300.000,00 em 360 meses a 10% ao ano, a Price cobra R$ 2.537,67 fixos e o SAC começa em R$ 3.225,58 e termina em R$ 839,98 — o SAC economiza R$ 181.762,38 em juros, mas só fica com a parcela mais barata a partir do mês 105.

O que muda de um sistema para o outro

Todo financiamento é a mesma coisa: uma dívida que rende juros sobre o saldo devedor e que você vai abatendo aos poucos. Toda parcela, em qualquer sistema, é a soma de duas partes — os juros do mês, que são o saldo devedor multiplicado pela taxa, e a amortização, que é a fatia que realmente diminui a dívida. O que separa a Price do SAC é qual dessas duas peças fica congelada.

Na Tabela Price, o valor total da parcela é congelado. Como os juros vão caindo à medida que a dívida diminui, a amortização vai crescendo para manter a soma constante. O efeito colateral é brutal no começo: no exemplo desta página, a primeira parcela de R$ 2.537,67 é composta por R$ 2.392,24 de juros (94,27% dela) e apenas R$ 145,43 de amortização. Você paga um ano inteiro e a dívida cai R$ 1.823,77 de R$ 300.000,00.

No SAC, o congelado é a amortização: todo mês você abate exatamente o valor financiado dividido pelo número de parcelas — R$ 833,33 no exemplo. Os juros incidem sobre um saldo que despenca em linha reta, então a parcela cai um pouquinho todo mês. A primeira é a mais cara de todas e a última é a mais barata.

Existe ainda o SACRE, usado por alguns bancos, que é uma mistura: as parcelas ficam fixas por um período e são recalculadas periodicamente. Na prática ele se comporta como um SAC suavizado. E há o sistema americano, em que só se pagam juros durante o contrato e o principal vai inteiro no fim — praticamente inexistente no crédito ao consumidor brasileiro.

As fórmulas

Em todas elas, PV é o valor financiado, i a taxa de juros do período e n o número de parcelas.

A penúltima linha merece atenção porque quase ninguém publica: o total de juros do SAC tem fórmula fechada. Não é preciso montar tabela nenhuma. Como o saldo devedor cai em degraus iguais, a soma de todos os saldos é PV × (n + 1) ÷ 2, e basta multiplicar pela taxa. No financiamento do exemplo: 0,7974% × R$ 300.000,00 × 361 ÷ 2 = R$ 431.799,70, o mesmo centavo que a tabela de 360 linhas devolve. Na Price não existe atalho equivalente — é preciso achar a parcela primeiro.

Exemplo prático: R$ 300.000,00 em 30 anos

Um imóvel de R$ 375.000,00 com 20% de entrada deixa R$ 300.000,00 para financiar. A 10% ao ano — 0,7974% ao mês — em 360 meses, é assim que os dois sistemas se comportam:

O SAC economiza R$ 181.762,38 de juros, o equivalente a 60,59% de tudo o que foi financiado. Em compensação, cobra R$ 687,90 a mais na primeira parcela e exige R$ 2.293,01 a mais de renda comprovada.

O SAC paga menos juros — mas isso não quer dizer que é mais barato

Esta é a parte que quase nenhuma comparação faz, e ela muda a conclusão. Somar os juros nominais compara reais de anos diferentes como se fossem a mesma coisa. Se você trouxer os dois fluxos de pagamento para o presente usando a própria taxa do contrato, descobre algo desconfortável: eles valem exatamente o mesmo. É assim que tem de ser, aliás — os dois sistemas emprestam o mesmo dinheiro à mesma taxa, e o banco não está ganhando mais em um do que no outro.

O que decide de verdade é a que taxa o seu dinheiro trabalha enquanto o financiamento corre. Veja um carro de R$ 60.000,00 em 48 meses a 1,50% ao mês, com os pagamentos trazidos a valor de hoje:

Enquanto o seu dinheiro rende menos do que o contrato cobra, o SAC ganha — pagar a dívida cara cedo é o melhor investimento disponível. Quando o rendimento supera a taxa do contrato, a Price passa a ser a melhor escolha: ela deixa mais dinheiro na sua mão nos primeiros anos, e esse dinheiro rende mais do que custa. Como as taxas de financiamento imobiliário no Brasil ficam bem acima do que a poupança ou um CDB de liquidez diária atrelado ao CDI pagam, o caso comum é o SAC vencer. Mas a regra não é "SAC sempre".

A conta que decide na prática: a renda exigida

Os bancos brasileiros costumam limitar a prestação a 30% da renda bruta familiar. Como o SAC começa mais caro, é essa primeira parcela que entra na análise de crédito — e é por isso que muita gente que preferiria o SAC acaba assinando Price: não é escolha, é o que a renda aprova.

Há uma saída pouco conhecida: com a mesma renda, dá para pegar o SAC financiando menos. No exemplo de R$ 300.000,00, a renda que aprova a parcela da Price (R$ 8.458,91) sustenta um SAC de R$ 236.020,44 — 78,67% do valor. Aumentar a entrada em vez de esticar o prazo é a forma mais barata de fechar essa diferença.

Como o saldo devedor cai em cada sistema

Se um dia você quiser vender o imóvel, quitar o contrato ou fazer portabilidade, o número que importa não é quanto você já pagou: é quanto ainda deve. E é aqui que a Price mostra a sua face mais dura.

Na metade do prazo, depois de 180 parcelas pagas e R$ 456.781,04 desembolsados, quem está na Price ainda deve 80,68% da dívida original. Quem está no SAC deve exatamente metade — sempre, por construção. Na Price, a amortização só supera os juros dentro da parcela no mês 274, ou seja, 76% do contrato inteiro é passado pagando mais juro do que dívida.

O prazo muda tudo

Alongar o prazo é a forma mais fácil de fazer a parcela caber — e a mais cara de todas. Veja os mesmos R$ 300.000,00 à mesma taxa em prazos diferentes:

Entre 120 e 360 meses, a parcela da Price cai R$ 1.355,59 (34,82%), mas os juros somados sobem de R$ 167.191,67 para R$ 613.562,09 — R$ 446.370,42 a mais pelo mesmo imóvel. Repare também que a vantagem do SAC cresce com o prazo: em 120 meses ele economiza R$ 22.461,02, em 360 economiza R$ 181.762,38.

O erro de dividir a taxa anual por 12

Os bancos anunciam a taxa efetiva ao ano, mas a parcela é calculada com a taxa ao mês. A conversão correta é geométrica — (1 + taxa anual)^1/12 − 1 — porque os juros do mês passam a render juros no mês seguinte. Dividir por 12 é o mesmo erro de achar que 100% ao ano é 8,33% ao mês.

A diferença parece pequena mês a mês e é enorme no fim: com 10% ao ano em 360 meses, dividir por 12 infla a parcela em R$ 95,04 e o total pago em R$ 34.215,21. Use a calculadora no topo com a aba ao ano e ela faz a conversão sozinha, mostrando a taxa mensal equivalente abaixo do campo. O mesmo raciocínio vale em qualquer aplicação — é o que explicamos na calculadora de juros compostos.

Amortização extraordinária: prazo ou parcela?

Sempre que sobra dinheiro — o 13º salário, um bônus ou o saldo do FGTS, que pode ser usado no financiamento imobiliário a cada dois anos dentro das regras do fundo — o banco pergunta se você quer reduzir o prazo ou a parcela. A resposta quase sempre é prazo.

No financiamento do exemplo, o saldo devedor no mês 24 é de R$ 296.170,07 e ainda faltariam R$ 556.487,88 de juros até o fim. Abatendo R$ 30.000,00:

O mesmo dinheiro rende R$ 187.904,36 a mais quando você corta o prazo, e o financiamento termina 108 meses antes — cerca de 9 anos. Reduzir a parcela só faz sentido quando o objetivo é aliviar o orçamento mensal, não economizar. Uma regra prática: enquanto a taxa do financiamento for maior que o rendimento líquido dos seus investimentos, amortizar é o melhor investimento que você tem à disposição — o raciocínio é o mesmo de quitar dívida cara antes de investir.

O que esta simulação não inclui

A calculadora mostra os juros puros do contrato. A prestação que chega no boleto é maior, por três motivos que valem conhecer antes de assinar.

Correção do saldo devedor. No crédito imobiliário brasileiro o saldo devedor é corrigido mensalmente — pela TR nas linhas tradicionais, pela poupança ou pelo IPCA em linhas específicas. Isso significa que, no SAC, a parcela nem sempre cai em valor nominal: a queda dos juros pode ser compensada pela correção do saldo. Com TR próxima de zero o efeito é pequeno; com inflação alta, não é. As taxas do crédito imobiliário também acompanham a Selic: quando ela cai, vale a pena pesquisar portabilidade.

Seguros obrigatórios. Todo financiamento imobiliário embute o MIP (morte e invalidez permanente) e o DFI (danos físicos ao imóvel). O MIP varia com a idade do comprador e com o saldo devedor, então pesa mais no fim do contrato para quem está na Price.

Taxa de administração. Um valor fixo mensal, cobrado por quase todos os bancos. Somados, seguros e taxa costumam adicionar de 3% a 8% à prestação. O número que reúne tudo isso é o CET (Custo Efetivo Total): o banco é obrigado a informá-lo, e é ele, não a taxa de juros anunciada, que deve ser comparado entre propostas.

Erros comuns

Escolher pelo total pago sem olhar a renda. O SAC quase sempre ganha na coluna dos juros — e é irrelevante se a primeira parcela não cabe no orçamento. Antes de decidir pelo sistema, confira quanto sobra do seu salário todo mês na calculadora de salário líquido.

Comparar propostas pela parcela. Parcela menor pode significar prazo mais longo, sistema diferente ou entrada maior. Compare CET e prazo iguais, ou não está comparando nada — e confira as diferenças percentuais na calculadora de porcentagem.

Achar que a Price tem parcela "sem juros". Ela tem parcela constante, o que é bem diferente. No começo do contrato, a parcela é quase toda juro: 94,27% da primeira, no exemplo desta página.

Alongar o prazo para caber e nunca mais rever. Se a renda melhorar, amortizar reduzindo o prazo desfaz boa parte do custo do financiamento longo — mas só se você fizer isso ativamente.

Esquecer da entrada. Cada real de entrada é um real que não paga juros por até 30 anos. Aumentar a entrada em R$ 50.000 no exemplo derruba a parcela da Price em R$ 422,95 e os juros totais em R$ 102.260,35.

Ferramentas relacionadas

Para simular só a parcela de um empréstimo pela Price, use a calculadora de financiamento. Para entender por que dinheiro em momentos diferentes não vale o mesmo, veja a calculadora de valor presente e a calculadora de juros compostos. Se a dúvida é entre pagar de uma vez ou dividir uma compra menor, a comparação está em vale a pena parcelar ou pagar à vista. E, para planejar a entrada do imóvel, comece pela calculadora de meta de economia mensal e por onde investir a reserva de emergência.

Perguntas frequentes

Qual é melhor, Tabela Price ou SAC?

Depende do que aperta mais no seu caso: a renda de hoje ou os juros somados no fim. O SAC paga menos juros no total porque a dívida cai mais rápido, mas começa com a parcela mais alta — em um financiamento de R$ 300.000,00 em 360 meses a 10% ao ano, a primeira parcela do SAC é de R$ 3.225,58 contra R$ 2.537,67 fixos na Price, e o banco exige cerca de R$ 2.293,01 a mais de renda para aprovar. Se a renda permite, o SAC costuma ser a escolha mais eficiente; se a parcela inicial não cabe, a Price permite financiar o mesmo valor com menos renda.

Por que o SAC paga menos juros que a Tabela Price?

Porque no SAC a amortização é constante e alta desde o primeiro mês: o saldo devedor cai em linha reta e os juros, que incidem sobre esse saldo, caem junto. Na Price a parcela é fixa, então no começo quase tudo o que você paga é juro e sobra muito pouco para abater a dívida — na primeira parcela do exemplo, 94,27% do valor é juro e só R$ 145,43 abatem o saldo. O total de juros do SAC tem até fórmula fechada: juros = i × valor financiado × (n + 1) ÷ 2.

A parcela do SAC fica menor que a da Price em quanto tempo?

Mais tarde do que a maioria das pessoas imagina. No financiamento de R$ 300.000,00 em 360 meses a 10% ao ano, a parcela do SAC só passa a ser menor que a da Price no mês 105 — cerca de 29% do prazo, ou 9 anos pagando mais caro todo mês. Quanto mais longo o prazo, mais cedo em termos percentuais acontece o cruzamento, mas mais meses você passa acima: em 360 meses são 105 parcelas mais altas.

Como calcular a parcela da Tabela Price?

A fórmula é PMT = PV × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), em que PV é o valor financiado, i a taxa de juros por período e n o número de parcelas. O detalhe que faz muita gente errar é a taxa: se o banco anuncia 10% ao ano, a taxa mensal equivalente é (1 + 0,10)^(1/12) − 1 = 0,7974% ao mês, e não 0,8333%. Dividir a taxa anual por 12 infla a parcela em R$ 95,04 no exemplo desta página.

Posso trocar de Price para SAC depois de assinar?

Em regra não: o sistema de amortização faz parte do contrato e é escolhido na contratação. O que existe é a portabilidade de crédito — levar o financiamento para outro banco, que pode oferecer outra taxa e outro sistema — e a amortização extraordinária, que muda o efeito prático sem trocar o sistema. Por isso vale simular os dois antes de assinar: é a única hora em que a escolha está nas suas mãos.

Amortizar reduzindo o prazo ou reduzindo a parcela?

Reduzir o prazo economiza muito mais. No exemplo desta página, R$ 30.000,00 abatidos no mês 24 derrubam os juros futuros de R$ 556.487,88 para R$ 312.215,11 se você mantiver a parcela e cortar o prazo, contra R$ 500.119,46 se preferir manter o prazo e baixar a parcela para R$ 2.280,62. São R$ 187.904,36 de diferença pelo mesmo dinheiro. Reduzir a parcela só faz sentido quando o objetivo é aliviar o orçamento do mês.