Simulador de Financiamento Imobiliário 2026: SAC ou Price, Parcela e Uso do FGTS

A parcela do financiamento imobiliário depende de três números — valor financiado, taxa de juros e prazo — e de uma escolha que a maioria dos simuladores esconde: o sistema de amortização. Num financiamento de R$ 300.000 em 30 anos, a 10,82% ao ano (a taxa média do crédito habitacional regulado medida pelo Banco Central em junho de 2026), a primeira parcela sai por R$ 3.412,79 na Tabela SAC ou R$ 2.703,44 na Tabela Price — uma diferença de 26,2% que o comprador raramente vê antes de simular os dois sistemas lado a lado, como faz a calculadora acima.

Como funciona o financiamento habitacional no Brasil

Financiamento de imóvel residencial dentro das regras do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) tem três limites regulatórios, todos definidos pela Resolução CMN 4.676/2018: um teto de valor do imóvel, um teto de custo do crédito e um piso de entrada. O teto de valor é R$ 2.250.000,00, vigente em todo o país desde 10 de outubro de 2025 (Resolução CMN 5.255/2025, que atualizou o art. 13, I, da norma de 2018 — o teto anterior, de R$ 1.500.000,00, está obsoleto). O teto de custo é o CET (Custo Efetivo Total) de 12% ao ano, que soma juros, comissões e outros encargos — não é um "limite de juros" isolado, como explica a seção seguinte.

O piso de entrada é medido pelo LTV (loan-to-value, a razão entre o financiamento e o valor de avaliação do imóvel): no máximo 80% financiado na maioria dos sistemas, ou até 90% quando a amortização é SAC ou SACRE. Na prática, isso inverte a entrada mínima entre os dois sistemas mais comuns:

Imóvel acima do teto, ou operação fora dessas condições, cai no SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário): sem o teto de CET de 12% a.a. e sem acesso às três modalidades de uso do FGTS descritas adiante. A diferença aparece no bolso — em junho de 2026 a taxa média efetiva do SFI estava em 14,31% ao ano, 3,49 pontos percentuais acima da taxa média do SFH regulado (10,82% a.a.).

SAC ou Price: qual sistema seu banco vai te oferecer

Isso já foi comparado a fundo, com valor presente e renda comprovada, na calculadora Tabela Price e SAC — vale a leitura para quem quer o comparativo completo. Aqui, o ponto é outro: na Price a parcela é fixa do início ao fim; no SAC a amortização é fixa e os juros incidem sobre um saldo devedor cada vez menor, então a parcela cai mês a mês. Para financiamento habitacional, a maioria dos bancos brasileiros oferece o SAC como padrão — é por isso que o comprador que simulou "quanto fica a parcela" só na Price costuma se assustar com a proposta real do banco.

Financiamento de R$ 300.000,00 a 10,82% a.a. em todas as linhas. Em qualquer prazo, o SAC pede uma renda comprovada maior no início (a parcela de estreia é sempre a mais alta do contrato), mas termina custando menos juros — a economia gira em torno de 30% do total pago em juros, no caso-base.

Como usar o FGTS para abater a entrada ou amortizar o saldo

O art. 20 da Lei 8.036/1990 prevê três modalidades de uso do FGTS para financiamento habitacional, e elas não são a mesma coisa — cada uma tem carência e teto próprios:

• Inciso V — abater a prestação: até 80% do valor de cada parcela, por até 12 meses seguidos, limitado ao saldo da conta vinculada. Exige 3 anos sob regime FGTS.
• Inciso VI — amortizar o saldo devedor: reduz o saldo de uma vez (à escolha, reduzindo prazo ou parcela), sem teto percentual, mas com intervalo mínimo de 2 anos entre cada movimentação, regra do Conselho Curador do FGTS.
• Inciso VII — pagar a entrada: usa o saldo na própria compra do imóvel, também com exigência de 3 anos sob regime FGTS.

Há vedações importantes (art. 20, §17): não pode usar o FGTS para isso quem já é proprietário ou promitente comprador de imóvel no mesmo município onde reside, nem quem já tem qualquer financiamento ativo em condições de SFH em qualquer parte do país — e o benefício vale para um único imóvel por trabalhador (§3º). Em novembro de 2025 o Conselho Curador do FGTS unificou as regras de uso do fundo, passando a permitir o uso em qualquer financiamento até o novo teto de R$ 2,25 milhões, inclusive em contratos já firmados antes da mudança.

No exemplo da parcela SAC do caso-base (R$ 3.412,79), o abatimento de prestação (inciso V) com saldo de R$ 100.000,00 na conta chega a R$ 2.730,23 por mês — parcela líquida de R$ 682,56 — e consome R$ 32.762,75 do saldo em 12 meses, sobrando R$ 67.237,25. Já a amortização extraordinária (inciso VI): num saldo devedor de R$ 274.134,66 (após 10 anos pagando Price, faltando 240 meses), um aporte de R$ 50.000,00 de FGTS reduz o prazo restante para 145,7 meses — 7,9 anos a menos — mantendo a parcela de R$ 2.703,44; ou, se a escolha for manter o prazo, a parcela cai de R$ 2.703,44 para R$ 2.210,35, R$ 493,09 a menos por mês.

Os custos que a parcela não mostra: ITBI, registro e avaliação

A simulação da parcela nunca é o custo completo da compra. O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é municipal e precisa ser pago antes do registro — sem o comprovante, o cartório não registra a transferência. São Paulo cobra 3% do valor de transmissão; o Rio de Janeiro cobra 2%. As custas de registro no Cartório de Registro de Imóveis seguem a tabela de emolumentos de cada estado, reajustada anualmente — não existe percentual nacional único, e por isso os valores abaixo são só ilustrativos:

Uma armadilha comum é somar o custo de "escritura pública" a esses valores. Quando o contrato usa alienação fiduciária e o comprador é pessoa física, o art. 38 da Lei 9.514/1997 dispensa a escritura pública separada — o próprio instrumento particular do financiamento tem força de escritura pública. Só se paga o registro, não os dois.

Amortização extraordinária: reduzir prazo ou reduzir parcela

Quitação ou amortização antecipada, total ou parcial, dá direito a redução proporcional dos juros e demais acréscimos, pelo art. 52, §2º, do Código de Defesa do Consumidor. Na prática, os bancos costumam oferecer duas formas de aplicar um aporte extra (seja de FGTS, 13º salário ou qualquer outra origem):

• Reduzir o prazo: mantém o valor da parcela, encurta o número de meses restantes. É a opção que gera mais economia de juros no total.
• Reduzir a parcela: mantém o prazo original, diminui o valor mensal. Ajuda o orçamento imediato, mas paga mais juros ao longo do contrato.

No exemplo do saldo de R$ 274.134,66 com aporte de R$ 50.000,00: reduzir o prazo tira 7,9 anos do contrato mantendo a parcela de R$ 2.703,44; reduzir a parcela derruba o valor mensal em R$ 493,09, mantendo os 240 meses restantes. Quando o aporte vem do FGTS pela via de amortização extraordinária (inciso VI), vale lembrar da regra de carência: intervalo mínimo de 2 anos entre cada movimentação para esse fim — diferente do abatimento de prestação (inciso V), que pode se repetir todo mês dentro do período de 12 meses.

Erros comuns

• Simular só na Tabela Price. A maioria dos bancos usa SAC como padrão no financiamento habitacional — a parcela real de estreia costuma ser maior do que a simulação genérica sugere.
• Chamar o teto de 12% a.a. de "limite de juros". É um teto regulatório de custo efetivo total (CET), não uma taxa de juros isolada — o STJ já decidiu que a lei não limita juros remuneratórios do SFH.
• Confundir abatimento de prestação com amortização extraordinária do FGTS. Carências e tetos diferentes: 80%/12 meses no inciso V; sem teto percentual mas com intervalo de 2 anos no inciso VI.
• Somar escritura pública ao custo de um financiamento com alienação fiduciária. Ela é dispensada por lei quando o comprador é pessoa física — só existe o registro.
• Ignorar o teto de valor do SFH. Acima de R$ 2.250.000,00 a operação sai das condições reguladas, perde o teto de CET e o acesso ao FGTS nas modalidades acima.

Ferramentas relacionadas

Para comparar SAC e Price com valor presente e renda exigida em detalhe, veja a calculadora Tabela Price e SAC. Para simular qualquer outro tipo de empréstimo (carro, pessoal), use a calculadora de financiamento. Para entender o rendimento do saldo que ainda não foi usado, veja quanto rende o FGTS e a calculadora de juros compostos. E para o panorama geral de taxas e tipos de financiamento habitacional, o guia de financiamento imobiliário: melhores taxas complementa esta página.

Perguntas frequentes

SAC ou Price: qual sistema o banco vai oferecer no financiamento da casa própria?

Na maioria dos bancos, o padrão para financiamento habitacional é o SAC (Sistema de Amortização Constante), não a Tabela Price. No SAC a amortização é fixa e a parcela cai mês a mês; na Price a parcela é fixa e a amortização cresce. Num financiamento de R$ 300.000 em 30 anos a 10,82% ao ano, a primeira parcela do SAC (R$ 3.412,79) é 26,2% maior que a da Price (R$ 2.703,44) — mas o SAC termina pagando R$ 207.646,74 a menos de juros, 30,8% de economia. Alguns bancos permitem escolher; vale perguntar e simular os dois antes de assinar.

Qual é o teto de valor de imóvel para financiar pelo SFH?

R$ 2.250.000,00, valor vigente em todo o território nacional desde 10 de outubro de 2025, pela Resolução CMN nº 5.255/2025, que alterou o art. 13, I, da Resolução CMN nº 4.676/2018. Acima desse valor, ou fora das condições do Sistema Financeiro de Habitação, o financiamento cai no SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), sem o teto de custo efetivo de 12% a.a. e sem acesso às modalidades de uso do FGTS. A taxa média do SFI em junho de 2026 era 14,31% a.a., contra 10,82% a.a. no SFH regulado.

É verdade que os juros do financiamento da casa própria são limitados a 12% ao ano?

Não exatamente. O Superior Tribunal de Justiça pacificou, na Súmula 422 (2010), que a Lei 4.380/1964 não impõe limite legal aos juros remuneratórios do SFH. O teto de 12% ao ano que existe hoje é regulatório — vem do art. 13, II, da Resolução CMN 4.676/2018 — e incide sobre o Custo Efetivo Total (CET), que soma juros, comissões e outros encargos financeiros, não sobre a taxa de juros nominal isolada. Em junho de 2026 a taxa média efetiva do crédito habitacional regulado estava em 10,82% ao ano, abaixo desse teto.

Posso usar o FGTS para abater a parcela todo mês?

Sim, pelo inciso V do art. 20 da Lei 8.036/1990: dá para abater até 80% do valor de cada prestação, por até 12 meses seguidos, limitado ao saldo disponível na conta vinculada. Exige mutuário com no mínimo 3 anos de trabalho sob regime FGTS. É diferente da amortização extraordinária (inciso VI), que reduz o saldo devedor de uma vez, sem teto percentual, mas com intervalo mínimo de 2 anos entre cada movimentação — não confundir as duas regras.

Preciso pagar escritura pública além do financiamento?

Não, quando o contrato usa alienação fiduciária e o comprador é pessoa física. O art. 38 da Lei 9.514/1997 dispensa a escritura pública nesse caso: o próprio instrumento particular do financiamento tem força de escritura pública, e só se paga o registro no Cartório de Registro de Imóveis. O que entra na conta são o ITBI (municipal, varia por cidade — 3% em São Paulo, 2% no Rio de Janeiro) e as custas de registro, que seguem a tabela de emolumentos de cada estado.