O que é IGP-M: o Índice do Aluguel e Como Calcular o Reajuste

O IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) é um indicador de inflação calculado pela Fundação Getulio Vargas desde 1989 e divulgado no fim de cada mês. Ficou conhecido como "inflação do aluguel" por ser o índice mais usado para reajustar contratos de locação, mas ele mede algo bem diferente do que a maioria imagina: 60% do seu peso vem de preços no atacado, cobrados antes de o produto chegar à loja. É por isso que ele oscila muito mais do que o IPCA — em 2020 fechou em 23,14% contra 4,52% do IPCA. Para reajustar um aluguel, a conta é aluguel atual × (1 + índice acumulado em 12 meses ÷ 100): R$ 2.000 com um índice de 6,54% viram R$ 2.130,80. A calculadora acima faz essa conta e também descobre qual percentual foi aplicado em um reajuste que você já recebeu.

O que é o IGP-M

O Índice Geral de Preços – Mercado nasceu em 1989, no Instituto Brasileiro de Economia da FGV, com uma finalidade diferente da do IPCA. Enquanto o índice oficial da inflação, calculado pelo IBGE, existe para medir o custo de vida das famílias, o IGP-M foi criado para servir ao mercado financeiro e aos contratos — ele precisava sair antes do fim do mês, para que operações e correções pudessem usar o número a tempo.

Essa origem explica duas características do índice. A primeira é a janela de coleta: os preços são apurados entre o dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês de referência, e não do primeiro ao último dia do mês. Por isso o IGP-M de um mês qualquer já embute movimentos do mês anterior. Ao longo do período a FGV ainda divulga duas prévias, chamadas de primeiro e segundo decêndios, que dão uma indicação antecipada do resultado.

A segunda característica é o adjetivo "geral". O IGP-M não olha apenas para o consumidor: ele acompanha a cadeia de preços inteira, do produtor rural e da indústria até a gôndola do supermercado, passando pelo custo de construir. É um retrato mais amplo da economia — e, justamente por ser mais amplo, bem mais instável.

Como o IGP-M é calculado

O IGP-M é uma média ponderada de três índices, com pesos fixos que não mudam de um mês para o outro:

A aritmética desses pesos é o que mais importa para entender o índice. Uma alta de 10% concentrada apenas no atacado empurra o IGP-M em 6 pontos percentuais; a mesma alta acontecendo apenas no varejo o empurra em 3 pontos; e uma alta só no custo da construção o move em apenas 1 ponto. Como o IPCA praticamente não enxerga o atacado, um choque de preços no produtor aparece inteiro no IGP-M e quase nada no índice oficial.

Esse peso de 60% no IPA também torna o IGP-M muito sensível ao dólar. Soja, milho, minério de ferro, celulose e petróleo são cotados em moeda estrangeira; quando o câmbio sobe, o preço em reais desses produtos sobe junto, e o IPA registra o movimento no mesmo mês. No varejo, esse repasse leva meses e é amortecido pela concorrência entre as lojas — quando chega ao consumidor, já vem diluído. O IGP-M é, nesse sentido, um índice que mede a inflação na origem.

Por que ele virou a "inflação do aluguel"

Não existe lei alguma que obrigue o uso do IGP-M em contratos de locação. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) deixa a escolha do índice a critério das partes: vale o que estiver escrito no contrato. O IGP-M virou padrão nas imobiliárias por hábito — ele já era o índice de referência para correção de contratos desde os anos 1990, é divulgado antes do fim do mês (o que facilita emitir o boleto do mês seguinte) e cobre uma cesta ampla de preços.

O que a lei realmente fixa é a periodicidade. Pela Lei 10.192/2001, é nula a cláusula de reajuste com prazo inferior a um ano. Ou seja: independentemente do índice escolhido, o aluguel só pode ser corrigido de 12 em 12 meses, na data de aniversário do contrato. Reajuste a cada seis ou nove meses não tem validade, mesmo que esteja escrito no contrato e mesmo que o inquilino tenha assinado.

Vale separar bem dois momentos diferentes. O reajuste anual é automático e apenas repõe a variação de um índice de preços — não muda o valor real do aluguel, só o mantém. Já a revisão do aluguel, para aproximá-lo do preço de mercado da região, é outra coisa: quando não há acordo, a Lei do Inquilinato permite que qualquer das partes peça revisão judicial depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo.

Como calcular o reajuste passo a passo

1) Encontre o mês de aniversário do contrato. É o mês em que a locação começou, e ele se repete a cada 12 meses. É nesse mês que o reajuste incide.

2) Pegue o índice acumulado em 12 meses. Aqui está o erro mais frequente: o número que entra na conta é o acumulado dos últimos 12 meses divulgado pela FGV, e não o acumulado do ano corrente. Em março, por exemplo, o acumulado do ano cobre só três meses — usá-lo produziria um reajuste muito menor do que o devido.

3) Aplique a fórmula. Basta multiplicar o aluguel pelo fator do índice. A calculadora no topo da página faz isso e já mostra o impacto em 12 meses.

4) Confira o que o contrato diz. Duas cláusulas mudam o resultado: a que define qual mês de referência do índice será usado (normalmente o mês anterior ao aniversário, porque o índice do próprio mês ainda não saiu) e a que trata de índice negativo ou de índice substituto, caso o IGP-M deixe de ser publicado.

Estas são as contas envolvidas:

Exemplo prático: um aluguel de R$ 2.000

A tabela abaixo aplica índices de tamanhos diferentes ao mesmo aluguel de R$ 2.000, para dar noção do impacto. Os dois últimos são valores reais do IGP-M: o fechamento de 2020 e o pico do acumulado em 12 meses, atingido em maio de 2021.

Repare no salto entre as duas últimas linhas e as primeiras. Um reajuste de 3% custa R$ 60 por mês; o do pico de 2021 custava R$ 740,80 por mês — quase R$ 8.900 ao longo de um ano, sobre um aluguel de R$ 2.000. É a diferença entre um ajuste que passa despercebido e um que quebra o orçamento de uma família, e ela vem toda do índice escolhido.

O choque de 2020 e 2021

Entre a segunda metade de 2020 e o primeiro semestre de 2021, o IGP-M viveu a maior disparada da sua história recente. O dólar subiu com força, as commodities agrícolas e metálicas dispararam no mercado internacional e as cadeias de produção travaram na pandemia. Como 60% do índice está no atacado, tudo isso entrou de uma vez no IGP-M enquanto o IPCA reagia de forma bem mais lenta.

Em maio de 2021, o acumulado em 12 meses chegou a 37,04%, segundo a FGV. No mesmo mês, o IPCA acumulava 8,06% em 12 meses — o IGP-M valia 4,6 vezes o índice oficial da inflação. Quem tinha aniversário de contrato ali recebeu, pela leitura literal do contrato, um reajuste de 37,04%: um aluguel de R$ 2.000 saltaria para R$ 2.740,80, contra R$ 2.161,20 se o índice fosse o IPCA. A diferença é de R$ 579,60 por mês, ou R$ 6.955,20 no ano.

E o efeito se acumulou, porque foram dois anos seguidos de índice alto. Encadeando os fechamentos de 2020 (23,14%) e 2021 (17,79%), quem passou por dois reajustes viu o aluguel subir 45,05% — os mesmos R$ 2.000 virando R$ 2.900,93. Pelo IPCA, a alta acumulada nos mesmos dois anos teria sido de 15,03%.

Foi esse episódio que mudou o mercado. Muitos contratos migraram para o IPCA, para o INPC ou para cláusulas do tipo "o menor entre IGP-M e IPCA", e os reajustes daquele período foram amplamente renegociados — em boa parte porque um aumento de 37% simplesmente não cabia na renda do inquilino, e um imóvel vago custa mais ao proprietário do que um reajuste menor.

IGP-M x IPCA: dez anos lado a lado

A tabela mostra o fechamento de cada ano dos dois índices. São anos já encerrados, ou seja, números definitivos.

Três leituras saem daí. A primeira: o IGP-M ficou acima do IPCA em 6 dos 10 anos entre 2016 e 2025 — não é um índice sistematicamente maior, mas ele ganha na maioria das vezes. A segunda: ele fechou negativo três vezes (2017, 2023 e 2025), algo que o IPCA não fez nenhuma vez no período. A terceira, e a mais importante para quem assina contrato: a amplitude. Entre o melhor e o pior ano, o IGP-M variou 26,32 pontos percentuais, contra 7,11 pontos do IPCA. O IGP-M não é apenas mais alto na média; é muito mais imprevisível.

Dez anos de reajuste: 92,14% contra 64,77%

Encadeando os índices de 2016 a 2025, o IGP-M acumulou 92,14% e o IPCA, 64,77%. Em média geométrica, isso equivale a 6,75% ao ano contra 5,12% ao ano. Um aluguel de R$ 2.000 no fim de 2015, reajustado todo ano, chegaria a R$ 3.842,88 pelo IGP-M e a R$ 3.295,44 pelo IPCA — uma diferença de R$ 547,44 por mês, ou R$ 6.569,24 em um ano só, depois de uma década.

Há um detalhe de aritmética aqui que vale registrar, porque quase todo mundo erra: índices de inflação não se somam. Somando os dez percentuais anuais do IGP-M de 2016 a 2025, chega-se a 70,23% — quase 22 pontos percentuais a menos do que os 92,14% reais. A diferença aparece porque cada reajuste incide sobre um valor que já foi reajustado antes; é o mesmo mecanismo dos juros compostos, aplicado a preços. Para encadear períodos, multiplique os fatores (1 + i) e subtraia 1 no fim.

IGP-M, IGP-DI e IGP-10: qual é a diferença

A FGV publica três versões do Índice Geral de Preços. Todas têm exatamente a mesma composição — 60% IPA, 30% IPC, 10% INCC — e diferem apenas na janela em que os preços são coletados:

Por isso os três resultam em números próximos, mas quase nunca iguais: cada um captura o mesmo movimento de preços com alguns dias de defasagem. Se o seu contrato diz "IGP-DI" e a imobiliária aplicou o IGP-M, os valores podem ser diferentes — e o que vale é o índice escrito no contrato.

Onde mais o IGP-M aparece

Fora do aluguel, o índice é usado em contratos empresariais de longo prazo (fornecimento, prestação de serviços, locação de equipamentos), em contratos de concessão de serviços públicos, em mensalidades e planos corporativos e em títulos e fundos de investimento atrelados a inflação geral. Em todos esses casos, a lógica é a mesma da locação: uma cláusula prevê a correção anual pela variação acumulada do índice.

Para quem investe, vale entender a distinção. Os títulos públicos do Tesouro Direto indexados à inflação usam o IPCA, não o IGP-M — quem compra Tesouro IPCA+ está protegido do índice do consumidor, não do índice geral. Já fundos imobiliários de contratos de locação costumam ter parte da receita corrigida pelo IGP-M, o que faz seus rendimentos oscilarem junto com o índice.

Dá para negociar o reajuste?

Sim, e é mais comum do que parece. O índice do contrato funciona como um teto: ele define o máximo que o locador pode aplicar sem renegociar, mas nada impede que as duas partes acordem um valor menor. A tabela mostra o efeito de aplicar frações do índice de 6,54% sobre um aluguel de R$ 2.000:

Cortar o reajuste pela metade economiza R$ 784,80 no ano nesse exemplo — e o argumento a favor do inquilino costuma ser econômico, não emocional. Trocar de inquilino custa caro ao proprietário: significa período de imóvel vago sem receita, taxa de administração de uma nova locação, pintura e reparos. Se o aluguel pedido já está no preço da região, um reajuste cheio que empurre o inquilino para fora tende a sair mais caro do que o desconto. Levar à conversa uma pesquisa de imóveis semelhantes no bairro pesa mais do que qualquer apelo.

Quando o índice fecha negativo, a lógica se inverte. Pela leitura literal da cláusula, o aluguel cairia; na prática, boa parte dos contratos traz redação impedindo reajuste abaixo de zero, e nesse caso o valor apenas fica congelado. A calculadora acima aceita índices negativos e mostra os dois cenários.

Erros comuns

Usar o acumulado do ano em vez do acumulado em 12 meses. São números completamente diferentes. O acumulado do ano começa do zero em janeiro; o reajuste anual usa a variação dos últimos doze meses, qualquer que seja o mês de aniversário.

Somar índices de anos diferentes. Dois reajustes de 10% não dão 20%, e sim 21%. Encadeie os fatores em vez de somar os percentuais — foi o que separou os 92,14% reais dos 70,23% da soma ingênua na década.

Reajustar antes de 12 meses. Cláusula com periodicidade inferior a um ano é nula. Nem a assinatura do inquilino a valida.

Aplicar o índice sobre o boleto inteiro. O reajuste incide sobre o aluguel. Condomínio e IPTU têm reajustes próprios, definidos pelo condomínio e pela prefeitura, e não seguem o IGP-M.

Confundir as versões do índice. IGP-M, IGP-DI e IGP-10 dão resultados diferentes. Vale o que está escrito no contrato.

Tratar o reajuste como aumento real. Repor a inflação não deixa o aluguel mais caro em termos reais: mantém o valor. O aluguel só fica mais caro de verdade quando o reajuste supera a alta da sua renda — a mesma lógica de um aumento salarial abaixo da inflação.

Ferramentas relacionadas

Para entender o outro lado da comparação, leia o que é o IPCA e como a inflação brasileira é medida. Se o assunto é o custo de morar, veja quanto pesa a parcela na calculadora de tabela Price e SAC e na calculadora de financiamento, e compare com investir em imóveis. Para organizar o orçamento depois do reajuste, use a calculadora de salário líquido, a calculadora de meta de economia mensal e a calculadora de porcentagem. E, para saber onde deixar o dinheiro protegido da inflação, comece por renda fixa ou renda variável, o que é a Selic e o que é o CDI.

Perguntas frequentes

O que é o IGP-M?

O IGP-M, ou Índice Geral de Preços – Mercado, é um indicador de inflação calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV) desde 1989 e divulgado no fim de cada mês. Ele reúne três índices em pesos fixos: 60% de preços no atacado (IPA), 30% de preços ao consumidor (IPC) e 10% do custo da construção (INCC). Como a maior parte do peso está no atacado, o IGP-M mede a inflação bem antes de o produto chegar à prateleira e reage rápido ao dólar e às commodities. Ele é o índice mais usado para reajustar contratos de aluguel, o que lhe rendeu o apelido de "inflação do aluguel".

Como calcular o reajuste do aluguel pelo IGP-M?

Multiplique o aluguel atual pelo índice acumulado em 12 meses: novo aluguel = aluguel atual × (1 + IGP-M acumulado ÷ 100). Um aluguel de R$ 2.000 com IGP-M de 6,54% em 12 meses passa para R$ 2.130,80, um aumento de R$ 130,80 por mês e de R$ 1.569,60 ao longo do ano. O índice que entra na conta é o acumulado em 12 meses do mês de referência do contrato, e não o acumulado do ano corrente — confundir os dois é o erro mais comum. A calculadora no topo desta página faz o cálculo, inclusive quando o reajuste é negociado por uma fração do índice.

Qual a diferença entre IGP-M e IPCA?

O IPCA mede só preços pagos pelo consumidor final e é calculado pelo IBGE; é o índice oficial da inflação e a referência da meta do Banco Central. O IGP-M é calculado pela FGV e tem 60% do peso em preços no atacado, que sobem e descem muito mais rápido. O resultado é que os dois divergem bastante: em 2020 o IGP-M fechou em 23,14% contra 4,52% do IPCA, uma diferença de 18,62 pontos percentuais. Entre 2016 e 2025 o IGP-M acumulou 92,14% e o IPCA, 64,77%.

O reajuste do aluguel pelo IGP-M é obrigatório?

Não. A Lei do Inquilinato deixa o índice a critério das partes, e o que vale é o que está escrito no contrato — pode ser IGP-M, IPCA, INPC ou outro. O que a lei fixa é a periodicidade: reajuste com intervalo inferior a 12 meses é nulo, pela Lei 10.192/2001. Além disso, o índice funciona como um teto contratual: nada impede que locador e inquilino combinem um reajuste menor, e essa negociação é comum quando o índice dispara.

E se o IGP-M ficar negativo, o aluguel diminui?

Pela leitura literal do contrato, sim: se a cláusula manda aplicar a variação do índice e ela é negativa, o aluguel cai. O IGP-M fechou negativo em 2017 (−0,53%), 2023 (−3,18%) e 2025 (−1,05%), algo que o IPCA nunca fez nesse período. Na prática, muitos contratos trazem cláusula dizendo que o reajuste nunca será inferior a zero, e nesse caso o aluguel apenas fica congelado. Vale ler o texto do contrato antes de contar com a redução.

Qual a diferença entre IGP-M, IGP-DI e IGP-10?

Os três têm a mesma composição — 60% IPA, 30% IPC e 10% INCC — e mudam apenas na janela de coleta de preços. O IGP-M coleta do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de referência; o IGP-DI cobre o mês cheio, do primeiro ao último dia; e o IGP-10 vai do dia 11 ao dia 10. Por isso os resultados são parecidos, mas quase nunca idênticos: cada um pega o mesmo movimento de preços com alguns dias de defasagem. Contratos de aluguel costumam usar o IGP-M porque ele é divulgado antes do fim do mês.