Fiador, caução ou seguro-fiança: qual garantia de aluguel sai mais barata?

Em reais, o seguro-fiança é a garantia mais cara de um aluguel: num contrato de R$ 2.000 por mês, 30 meses de prêmio custam de R$ 4.800 a R$ 9.000 e não voltam. A caução de R$ 6.000 fica parada, mas é devolvida com R$ 1.330,83 de rendimento. O fiador não custa nada em dinheiro, porém coloca em risco o patrimônio dele, inclusive a casa onde mora. A lei só permite que o locador exija uma dessas garantias.

Quais garantias a lei permite (e por que só uma)

O art. 37 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) lista as modalidades: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O título de capitalização entra na prática como caução. O parágrafo único do mesmo artigo é direto: mais de uma garantia no mesmo contrato é nula.

Quem exige duas garantias comete contravenção penal (art. 43, II), com prisão simples de 5 dias a 6 meses ou multa de 3 a 12 meses do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário. Se o locador ou a imobiliária pedir fiador e depósito juntos, você pode recusar.

Caução em dinheiro: até 3 aluguéis e onde o dinheiro fica

O art. 38, §2º, limita a caução em dinheiro a 3 meses de aluguel e manda depositá-la em caderneta de poupança. Os rendimentos pertencem ao locatário quando ele saca. Com aluguel de R$ 2.000, a caução máxima é R$ 6.000.

Na poupança a 0,67% ao mês (regra atual, com Selic acima de 8,5% ao ano, a fórmula é 0,5% mais TR), o valor rende R$ 500,58 em 12 meses, R$ 1.042,92 em 24 e R$ 1.330,83 em 30, sem Imposto de Renda. O custo real é o de oportunidade: um CDB a 100% do CDI (13,65% ao ano em 04/11/2026), com IR regressivo, renderia mais.

Ou seja, em 30 meses abrir mão do CDB custa cerca de R$ 591,70. Esse dinheiro não conta como reserva de emergência durante o contrato.

Fiador: custo zero, risco alto

A fiança não tira um centavo do bolso do inquilino, mas o fiador responde solidariamente pela dívida. A garantia vale até a entrega das chaves, mesmo se o contrato for prorrogado por prazo indeterminado, salvo disposição em contrário (art. 39).

O risco maior é o bem de família. A Lei 8.009/90, art. 3º, VII, permite penhorar o imóvel do fiador por dívida de aluguel, e o STF fixou no Tema 1127 (RE 1.307.334, relator Alexandre de Moraes, 08/03/2022) que isso vale para locação residencial e comercial.

A saída do fiador é restrita. Na prorrogação por prazo indeterminado, ele notifica o locador e continua responsável por 120 dias (art. 40, X). O locador pode então notificar o inquilino para apresentar nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.

Seguro-fiança: quanto custa e o que cobre

O seguro-fiança abrange a totalidade das obrigações do locatário (art. 41), mas na prática a apólice define coberturas e limites; leia as condições gerais. Não existe tabela oficial de preço. Guias de mercado citam prêmio de 8% a 15% do aluguel anual (alguns falam em 1 a 2 aluguéis), conforme a análise de crédito. Usamos 8%, 12% e 15% como simulação.

Esse dinheiro é custo perdido e, em geral, renovado todo ano; se o aluguel for reajustado, o prêmio pode subir. Um mau score de crédito pode levar à recusa.

Título de capitalização e cessão fiduciária de fundo

O título de capitalização funciona como caução e precisa estar previsto no contrato de locação. As condições gerais devem informar prazo de vigência e carência para resgate (Circular SUSEP 656/2022). Ao fim do contrato, sem pendências, o valor é devolvido ao inquilino, mas o resgate costuma ser uma parcela do que foi pago, que cresce com o tempo. Leia as condições gerais antes de assinar.

Comparando em reais: aluguel de R$ 2.000 em 30 meses

Qual escolher: inquilino x proprietário

Para o inquilino que tem os R$ 6.000 livres, a caução costuma ser a mais barata. Se o dinheiro faria falta, o seguro-fiança preserva o caixa ao custo de R$ 1.920 a R$ 3.600 por ano. O fiador só vale a pena se a pessoa entender o risco que está assumindo; evite pedir isso a quem esteja endividado (veja como sair das dívidas).

Para o proprietário, o seguro-fiança é a mais simples de cobrar, a caução é a mais líquida, e o fiador depende do patrimônio e da vontade dele de responder.

Se ainda está decidindo entre alugar ou ter casa própria, veja alugar ou comprar imóvel e o custo de ITBI na compra. Para sair antes do fim, veja a multa de rescisão.

Perguntas frequentes

Posso exigir fiador e caução ao mesmo tempo?

Não. O parágrafo único do art. 37 da Lei 8.245/91 proíbe, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Exigir duas é contravenção penal (art. 43, II).

Qual é o valor máximo da caução em dinheiro?

Até 3 meses de aluguel (art. 38, §2º). Num aluguel de R$ 2.000, são R$ 6.000. O valor deve ficar depositado em caderneta de poupança, e os rendimentos pertencem ao locatário quando ele saca a caução.

O seguro-fiança é devolvido no fim do contrato?

Não. O prêmio é custo perdido e costuma ser renovado a cada ano. Pelas estimativas de mercado (8% a 15% do aluguel anual, sem tabela oficial), em 30 meses um aluguel de R$ 2.000 custa de R$ 4.800 a R$ 9.000. Peça cotação, porque o valor varia com a análise de crédito.

O fiador pode perder a casa onde mora?

Sim. A Lei 8.009/90, art. 3º, VII, permite penhorar o bem de família do fiador por dívida de aluguel, e o STF confirmou a regra no Tema 1127 (RE 1.307.334, julgado em 08/03/2022), valendo para locação residencial e comercial.

Informativo, não substitui orientação jurídica. Fontes: Lei 8.245/91 e Lei 8.009/90 (planalto.gov.br); STF, RE 1.307.334; BCB SGS (04/11/2026). Valores simulados com taxas constantes.