Calculadora de Ganho de Capital na Venda de Imóvel: Imposto de Renda e Isenções 2026

Quem vende um imóvel só paga imposto de renda se houver ganho de capital — a diferença entre o valor da venda e o custo de aquisição — e se nenhuma isenção da lei se aplicar ao caso. A alíquota nominal vai de 15% a 22,5%, mas o valor final quase sempre é bem menor do que parece: a lei prevê dois redutores que se somam (a tabela fixa do art. 18 para imóveis comprados até 1988, e os fatores FR1/FR2, válidos para qualquer imóvel vendido a partir de novembro de 2005) e três isenções — venda de até R$ 440.000,00 do único imóvel, venda de até R$ 35.000,00, e reinvestimento em outro imóvel residencial em até 180 dias. A calculadora abaixo aplica as três isenções e os dois redutores na ordem certa.

Quem paga imposto ao vender um imóvel (e quem não paga)

Só existe imposto a pagar quando a venda gera ganho de capital, ou seja, quando o valor recebido é maior do que o custo de aquisição. Mesmo havendo ganho, a venda fica isenta em três situações: (1) venda de até R$ 35.000,00, tratada como "bem de pequeno valor" (Lei 9.250/1995, art. 22, II); (2) venda de até R$ 440.000,00 do único imóvel do vendedor, desde que ele não tenha vendido nenhum outro imóvel nos últimos 5 anos (Lei 9.250/1995, art. 23); e (3) reinvestimento do valor da venda em outro imóvel residencial, no Brasil, em até 180 dias corridos da assinatura do contrato (Lei 11.196/2005, art. 39). São regras independentes: um vendedor que não se enquadra na isenção do único imóvel ainda pode ficar isento se reinvestir dentro do prazo, e vice-versa.

Como se calcula o ganho de capital

A conta parte de duas parcelas que não podem ser misturadas: valor de venda menos a corretagem paga na venda (que se subtrai da receita), e custo de aquisição mais as despesas que aumentam esse custo — reforma ou ampliação aprovada pela prefeitura, ITBI pago na época da compra, corretagem paga na compra, contribuição de melhoria, juros do financiamento da aquisição. Um erro comum é jogar a corretagem da venda no mesmo lugar da corretagem da compra: a da compra soma ao custo, a da venda abate do valor recebido — são dois pontos diferentes da conta, e trocar um pelo outro muda o resultado.

Redutor para imóveis comprados antes de 1988

A Lei 7.713/1988 (art. 18) dá um desconto sobre o ganho para quem comprou o imóvel até 31 de dezembro de 1988: 100% de redução para aquisições até 1969, caindo 5 pontos percentuais a cada ano, até 5% para quem comprou em 1988. A partir de 1989 esse redutor específico não se aplica mais.

Poucas calculadoras do mercado vão além dessa tabela. A Lei 11.196/2005 (art. 40) criou um segundo redutor, os fatores FR1 e FR2, que valem para qualquer imóvel vendido a partir de novembro de 2005, qualquer que seja o ano de compra — e o art. 40, §2º, é explícito ao dizer que esse redutor vale "sem prejuízo" do art. 18, isto é, os dois se acumulam em imóveis pré-1988: primeiro aplica-se a tabela fixa sobre o ganho bruto, depois FR1 × FR2 sobre o saldo. Num imóvel comprado em junho de 1975 e vendido por R$ 900.000,00 em setembro de 2026 (custo de R$ 100.000,00, ganho bruto de R$ 800.000,00), o redutor de 70% do art. 18 já reduziria o imposto para R$ 36.000,00 sozinho — mas aplicando também FR1 × FR2 (0,0472 no caso), o ganho tributável cai para R$ 11.327,17 e o imposto real fica em R$ 1.699,08, uma diferença de R$ 34.300,92 que a maioria dos simuladores simplesmente não calcula.

As duas isenções: venda até R$ 440 mil x reinvestir em 180 dias

A isenção do único imóvel é de tudo ou nada: se o vendedor não tem outro imóvel em seu nome e não vendeu nenhum imóvel nos últimos 5 anos, uma venda de até R$ 440.000,00 fica isenta por inteiro — mas um centavo a mais no valor de venda já derruba a isenção e tributa a operação inteira pelas regras normais (R$ 18.406,29 de imposto em R$ 440.000,01, contra R$ 0,00 em R$ 440.000,00, no mesmo cenário). Já a isenção por reinvestimento vale para qualquer valor de venda, mas só se o dinheiro for aplicado em outro imóvel residencial, no Brasil, em até 180 dias corridos da assinatura do contrato — e só pode ser usada uma vez a cada 5 anos. Reinvestir parte do valor isenta a mesma proporção do ganho: reinvestir 100% de uma venda de R$ 800.000,00 (ganho de R$ 300.000,00) zera o imposto; reinvestir só 60% (R$ 480.000,00) deixa R$ 11.349,55 de imposto sobre a parcela não reinvestida.

Alíquotas progressivas do imposto

A Lei 13.259/2016 cobra o imposto por faixa — como no IRPF mensal, não uma alíquota única sobre o total do ganho:

Na prática, quase toda venda de imóvel residencial fica inteira na primeira faixa: só a parcela do ganho que ultrapassa cada teto paga a alíquota seguinte. Um ganho de R$ 15.000.000,00, por exemplo, paga R$ 2.625.000,00 de imposto — uma alíquota média de 17,5%, não os 20% da faixa em que o valor se encaixa por último.

Exemplo prático

Apartamento comprado em março de 2015 por R$ 500.000,00, vendido em setembro de 2026 por R$ 900.000,00, com R$ 27.000,00 de corretagem paga na venda, vendedor com outro imóvel em seu nome (sem direito à isenção do único imóvel). O ganho bruto é de R$ 373.000,00 (venda líquida de corretagem menos custo). Como o imóvel foi comprado depois de 1988, não há redutor do art. 18, mas o fator FR2 (0,6175, já que FR1 é 1 para compras depois de novembro de 2005) reduz o ganho tributável para R$ 230.308,96 — o imposto final é de R$ 34.546,34, uma alíquota efetiva de 9,26% sobre o ganho bruto, bem abaixo dos 15% nominais da primeira faixa. Esses são os valores que aparecem por padrão na calculadora acima.

Como declarar e pagar

O cálculo é feito no GCAP (Programa de Apuração dos Ganhos de Capital), disponibilizado anualmente pela Receita Federal no site gov.br — é ele que gera o DARF a pagar, e não a declaração anual do IRPF em si. O prazo para pagar é até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do valor da venda, não ao mês da venda: se o dinheiro entra parcelado, o prazo corre separadamente para cada parcela recebida. As informações apuradas no GCAP migram automaticamente para a declaração anual do IRPF do ano seguinte à venda.

Quando usar esta calculadora e erros comuns

• Aplicar só um redutor. Imóveis comprados até 1988 têm direito à tabela do art. 18 e aos fatores FR1/FR2 — os dois se acumulam, não é "ou um ou outro".
• Achar que a alíquota incide sobre o ganho inteiro. É progressiva por faixa: só a parcela que ultrapassa cada teto paga a alíquota seguinte.
• Trocar a corretagem da compra pela da venda. Uma soma ao custo, a outra abate do valor de venda — são lugares diferentes da conta.
• Achar que "vender um imóvel só nesta transação" garante a isenção de R$ 440 mil. A regra exige não ter nenhum outro imóvel em nome próprio na data da venda, não apenas vender um de cada vez.
• Perder o prazo de 180 dias por um dia. A isenção por reinvestimento é exata: 181 dias já não vale mais.

Esta calculadora cobre a venda de imóvel residencial por pessoa física. Ela não calcula os casos de imóvel rural, permuta, ITCMD (herança/doação) nem holding patrimonial, que seguem regras próprias.

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Perguntas frequentes

Vendi um imóvel por um valor menor do que paguei. Preciso pagar imposto de renda?

Não. Sem ganho de capital, não há imposto: quando o valor recebido pela venda (já descontada a corretagem paga na venda) é igual ou menor que o custo de aquisição somado às despesas dedutíveis, o resultado é zero e a operação fica automaticamente isenta — não é preciso comprovar nenhuma das isenções da lei.

Quem tem direito à isenção de R$ 440.000,00 na venda de imóvel?

Quem vende seu único imóvel — ou seja, não tem nenhum outro imóvel em nome próprio na data da venda — por até R$ 440.000,00, e não fez nenhuma outra venda de imóvel nos últimos 5 anos (Lei 9.250/1995, art. 23). É uma isenção de tudo ou nada: um centavo acima do teto e a venda inteira passa a ser tributada pelas regras normais — no mesmo cenário, R$ 440.000,00 dá imposto zero, mas R$ 440.000,01 já gera R$ 18.406,29 de imposto.

Posso reinvestir só parte do dinheiro da venda e ainda ter algum desconto no imposto?

Sim. A isenção por reinvestimento (Lei 11.196/2005, art. 39) é proporcional: se você aplicar 60% do valor da venda em outro imóvel residencial dentro de 180 dias, 60% do ganho fica isento e os outros 40% continuam tributáveis. Num exemplo de R$ 300.000,00 de ganho e R$ 800.000,00 de venda, reinvestir o valor inteiro (100%) zera o imposto; reinvestir só R$ 480.000,00 dos R$ 800.000,00 (60%) deixa R$ 11.349,55 de imposto sobre a parcela não reinvestida.

Imóvel comprado antes de 1988 também paga imposto na venda?

Paga, mas com um redutor que pode chegar perto de zero. A Lei 7.713/1988 dá um desconto de 5 pontos percentuais por ano de posse anterior a 1988 — de 5% (imóveis de 1988) a 100% (imóveis de 1969 ou antes) — e esse desconto se soma aos fatores FR1 e FR2, que reduzem o ganho de qualquer imóvel vendido a partir de novembro de 2005, não só os antigos. Num imóvel comprado em 1975 e vendido em 2026, o imposto cai de R$ 36.000,00 (se só entrasse o redutor de 1988) para R$ 1.699,08 quando os dois redutores são aplicados em sequência, como manda o art. 40, §2º, da Lei 11.196/2005.

Qual é o prazo para pagar o imposto sobre o ganho de capital?

Até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do valor da venda — não ao mês da venda em si. Se a venda for parcelada, o prazo é contado separadamente para cada parcela recebida. O cálculo é feito no programa GCAP (Programa de Apuração dos Ganhos de Capital), disponibilizado anualmente pela Receita Federal, que gera o DARF a pagar; as informações migram automaticamente para a declaração anual do IRPF do ano seguinte.